地產(chǎn)調(diào)控的迷霧散去
文章來源：石玉強(qiáng)發(fā)布時間：2021-07-16
中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展自1998年房改開啟，隨后在2003年，房地產(chǎn)業(yè)作為拉動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的地位正式被確認(rèn)。在20年的一路狂飆發(fā)展中，中國的房地產(chǎn)業(yè)為中國經(jīng)濟(jì)騰飛、城市化、工業(yè)化進(jìn)程提升、人民生活品質(zhì)提升做出了巨大的貢獻(xiàn)。但從2018年開始，地產(chǎn)調(diào)控政策開始層出不窮，不斷加碼的政策成為籠罩在房地產(chǎn)行業(yè)上空的迷霧。到底國家希望房地產(chǎn)行業(yè)成為什么樣？成為業(yè)內(nèi)從業(yè)者、行業(yè)投資者乃至廣大消費者心中的困惑和迷茫，但通過2021年管理層一系列發(fā)聲以及相關(guān)政策的出臺，我認(rèn)為迷霧漸漸散去，終局日漸清晰。下面講一點我的認(rèn)知：
1、中國的房地產(chǎn)行業(yè)模式正在放棄香港模式轉(zhuǎn)向新加坡模式。
過去我們的房地產(chǎn)發(fā)展借鑒了香港模式：政府對土地招拍掛，開發(fā)商拿地、蓋房、賣房，不斷舉債加杠桿。土地和商品房價高者得。這個模式在城市化初期對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提升百姓居住條件做出巨大貢獻(xiàn)。但遺憾的是由于并沒有徹底市場化（土地市場供給仍然計劃指導(dǎo)）導(dǎo)致近年來人地分流、資源錯配嚴(yán)重，由此帶來一線城市房價畸高、三四線城市鬼城不斷等一系列問題。
未來我們的房地產(chǎn)市場會更傾向新加坡模式：新加坡的房地產(chǎn)政策叫居者有其屋，把房地產(chǎn)模式分成二元結(jié)構(gòu)--政府所有權(quán)的房子公民可以居住99年，完全夠長，叫祖屋;還有一種商品房叫私宅。祖屋是政府主導(dǎo)的公共住宅系統(tǒng)，它的產(chǎn)品是多層次的，以充分保障社會的中低層的住宅需求。私宅類似我們的商品房，價高者得，配套品質(zhì)要更高。最近國家推出一系列政策加大公共住房建設(shè)就已經(jīng)表明了態(tài)度。
2、中國的房地產(chǎn)調(diào)控框架成型，數(shù)量化調(diào)控為主。
自從確定房住不炒的基本政策之后，國家密集出臺了許多調(diào)控政策，但房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出超出想象的韌性，一路繼續(xù)高歌猛進(jìn)，但最近真的開始有點涼涼了。先講國家為什么要打壓房地產(chǎn)？現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)最大的基本面就是中美由之前的合作變成競爭甚至對抗。而中美競爭美國所依仗底蘊很多，最強(qiáng)的軍事力量、最好的教育科研、全球儲備貨幣美元等等。而中國最近這些年雖然發(fā)展很快可真正可以和美國剛的就是完備的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈和龐大的市場，其中在一些核心關(guān)鍵領(lǐng)域比如芯片還是遭遇卡脖子。所以美國一直是進(jìn)攻的一方，我們一直頑強(qiáng)地逆流而上。說的嚴(yán)重一點，現(xiàn)在中美之間雖然沒有硬脫鉤，但用戰(zhàn)時狀態(tài)去思考問題就會清晰的多。我們最后用什么和美國競爭？房地產(chǎn)還是制造業(yè)？答案是很清楚的就是制造業(yè)、硬科技、卡脖子項目的進(jìn)口替代，解決方案是資本市場的重賞之下必有勇夫！而這些年的房地產(chǎn)行業(yè)猶如黑洞吸收了大量的要素資源，造成實體經(jīng)濟(jì)融資成本奇高，制造業(yè)包括大量的中小企業(yè)在房地產(chǎn)和大互聯(lián)網(wǎng)平臺的夾縫中艱難前行。房地產(chǎn)和壟斷經(jīng)濟(jì)讓老百姓消費不振不利于培育中國大市場。講到這，國家為什么打壓房地產(chǎn)和反壟斷就很清晰了，錢要用在刀刃上，有限的剩余資本就別再炒房了而是要進(jìn)入資本市場進(jìn)行國產(chǎn)替代的攻堅戰(zhàn)！這就是國家戰(zhàn)略！有一天我們在競爭中勝出了的表現(xiàn)形式是人民幣成為像美元那樣的全球結(jié)算貨幣和儲備貨幣，而房地產(chǎn)價格一直穿到天際是沒辦法人民幣國際化的。再說為什么之前的調(diào)控政策比如限購、限價都不是很有效，而現(xiàn)在卻有開始有效果。國家做了三個舉措：土地出讓金改由稅務(wù)部門征收，把地方財政的暗賬變成明賬，解決財政預(yù)算軟約束的問題；對地產(chǎn)商設(shè)置三條紅線逼迫像恒大這樣的地產(chǎn)商低價傾銷回款；其實最狠最有效的是對銀行向房地產(chǎn)貸款比例設(shè)限。最近全國多地出現(xiàn)二手房停貸的消息，深圳那么火的市場現(xiàn)在二手房成交量下降七成威力可見一斑。三條紅線、貸款比例設(shè)限都是數(shù)量化調(diào)控的手段，是從房地產(chǎn)現(xiàn)金流源頭上掐死，效果當(dāng)然顯著。設(shè)想一下，如果二手房貸款受限是常態(tài)有多可怕？大家腦補一下汽車市場新車和二手車的價格斷層，以后投資房產(chǎn)想賺錢可就真懸了。現(xiàn)在的政策力度我不擔(dān)心會沒效而是擔(dān)心把房地產(chǎn)徹底整崩了引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，所以央行出人意料地全面降準(zhǔn)了，畢竟房地產(chǎn)還是最大的行業(yè)，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運行才能打好攻堅戰(zhàn)。不出意外，如果這次地產(chǎn)調(diào)控效果達(dá)到了，那么數(shù)量化調(diào)控的框架就是以后的常態(tài)了。
3、中國的房地產(chǎn)政策正在進(jìn)行人地分流、資源錯配的糾偏。
我一直認(rèn)為房地產(chǎn)今天的困局和過去這些年國家因為想平衡區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展而導(dǎo)致的人地分流、資源錯配有關(guān)。全世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展有兩個普遍規(guī)律：國家的發(fā)展就是城市的發(fā)展，大部分的創(chuàng)新和效率提升都來自城市，所以經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程也是城市化率不斷提升的歷程（推薦《城市經(jīng)濟(jì)》和《城市的勝利》這兩本書）；人口總是流向更有效率和更大的城市，即使設(shè)置種種障礙也難以阻擋這種趨勢。所以要想經(jīng)濟(jì)發(fā)展的更好不是用計劃思維去強(qiáng)行規(guī)劃而是順應(yīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律不斷解決大城市擴(kuò)張中的種種問題，比如住房短缺、教育醫(yī)療配套、軌道交通、地下管廊等等。好在中國的管理者一向糾偏能力很強(qiáng)，在經(jīng)歷了許多三四線城市盲目擴(kuò)張導(dǎo)致債務(wù)提升、鬼城不斷之后，中央明確提出聚焦核心城市集群發(fā)展，京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃相繼出臺。最近幾年國家逐步放松了戶籍制度給予了人們更大的遷徙權(quán)，加上高鐵網(wǎng)全面建成帶來的交通便利，未來十年城市會加速分化，人口會更快地向更好的城市匯集，由此帶來的要素成本下降和效率提升將推動中國經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量邁上一個新的臺階。
4、中國的房地產(chǎn)市場正在進(jìn)行深刻的結(jié)構(gòu)分化。
現(xiàn)在很多人看中國的房地產(chǎn)行業(yè)還用過去的整體概念，典型的就是問房價還會不會漲？潛意識就是房地產(chǎn)的價格會齊漲齊跌。但其實中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行深刻的結(jié)構(gòu)分化有一段時間了。一線和準(zhǔn)一線城市房價的堅挺掩蓋了中國很多的地區(qū)正在進(jìn)行房地產(chǎn)價值湮滅的殘酷現(xiàn)實。之前炒的很火的青年鶴崗買房的后續(xù)真相是3萬元買的房2.2萬止損出局了。未來很多的四五線城市的房子價值將會大幅貶值，看看日本的情況就一目了然，持有人口流失地區(qū)的房產(chǎn)就是一場災(zāi)難。而什么決定人口的流動？答案是就業(yè)！什么地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展好能夠提供好的就業(yè)機(jī)會和收入，人口就會向哪流，所以以后判斷房價最好的依據(jù)是城市新增上市公司數(shù)量！很多人會說一線城市的房價那么高怎么進(jìn)得去？所以國家開始出政策在上海深圳建大量的公共住房。當(dāng)然有可能建的速度跟不上人口涌入的速度，但至少方向是對的。未來十年分化是主旋律，不僅區(qū)域、城市出現(xiàn)分化，就是同一座城市的房產(chǎn)也會因為位置、配套、質(zhì)量、物業(yè)的不同出現(xiàn)劇烈的分化。真正的頂尖物業(yè)會因為中國的不斷強(qiáng)盛越來越貴，而普通住宅也會回歸居住屬性。
5、從目前的的一些數(shù)據(jù)看未來市場。
黃奇帆在公開演講中判斷我們目前房地產(chǎn)的年銷售面積大概是17億平方米左右會是峰值，十年后將會下降穩(wěn)定在每年10億平方米左右；上海正加快建設(shè)嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯五大新城，推動城市多中心發(fā)展，5個新城常住人口總規(guī)模達(dá)到360萬左右；深圳到2035年將新增各類住房200萬套，爭取人均居住面積達(dá)到40平方米。
中國房地產(chǎn)市場的存量已經(jīng)很大，按照人均40平方米的美好愿景也已經(jīng)相距不遠(yuǎn)。但問題是按照十年、二十年后可能的人口分布看問題很大，實際有效供給是大大不足的。就像深圳這樣的城市供需嚴(yán)重失衡，而一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)的新區(qū)將來只能面臨房產(chǎn)價值湮滅。另外中國房屋建筑壽命偏短，未來城市更新改造需求很大。中國的房屋建設(shè)也將會迎來新技術(shù)、新材料、智能化、低碳化的更新?lián)Q代。磚混房屋到框架結(jié)構(gòu)到住宅鋼結(jié)構(gòu)是可能的升級之路。房地產(chǎn)或許告別了野蠻生長的階段但距離建設(shè)老百姓的居住幸福還有很長的路要走！