解密中國房價(jià)真相及其未來
文章來源：劉忠良的博客發(fā)布時(shí)間：2012-06-30
一、中國高房價(jià)的秘密
二、再分析中國房價(jià)的真相
三、中國高房價(jià)的背后
四、中國房價(jià)的未來走勢
一、中國高房價(jià)的秘密
中國的房價(jià)，自1998年房地產(chǎn)市場化改革后，一路上漲。特別是2005年后，房價(jià)更是猛漲。對(duì)于中國高房價(jià)之原因，眾說紛紜，本文將對(duì)此深入探究。
首先，決定房價(jià)高低的是人口經(jīng)濟(jì)聚集結(jié)構(gòu)。說到房價(jià)，多數(shù)專家和評(píng)論員都忽略一個(gè)決定房價(jià)高低的最基本因素，那就是人口經(jīng)濟(jì)聚集結(jié)構(gòu)問題。有人說中國人口多，耕地少，所以房價(jià)高。其實(shí)這是非常錯(cuò)誤的。如果13億中國人都居住在農(nóng)村，或者說哪怕是有26億中國人但都居住在農(nóng)村，無論如何房價(jià)也高不起來。相反，哪怕中國只有一億人，若80%以上都聚集在北京上海兩大城市，那中國房價(jià)一定很高。俄羅斯人口稀少，人均耕地很多，且人口數(shù)量從1992年就一直在減少，那莫斯科為什么房價(jià)也高呢？一個(gè)最基本原因就是俄羅斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中國人均耕地面積1.4畝，農(nóng)業(yè)出口大國荷蘭人均耕地面積僅為0.84畝，那荷蘭為什么不瘋狂的高房價(jià)呢？原因就在于荷蘭等歐美國家中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展的很好，人口沒有過于向少數(shù)大城市擁擠。在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，如果用于居住的房子相對(duì)較少而用于工商業(yè)的地產(chǎn)很多，那必然有許多工作人口去競爭少量住房導(dǎo)致此處房價(jià)較高且居住空間狹小，如日本東京。相反，如果在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，用于居住的房子相對(duì)過剩，那房價(jià)就不會(huì)一直很高。所以，筆者認(rèn)為，人口經(jīng)濟(jì)的聚集結(jié)構(gòu)是決定房價(jià)高低的基礎(chǔ)性因素。
其實(shí)，中國的土地是充足的。中國耕地18億多畝，按照人均0.8畝地就可以實(shí)現(xiàn)糧食自給的國際標(biāo)準(zhǔn)，中國僅需要10.7億畝耕地即可實(shí)現(xiàn)糧食自給，還有7億多畝耕地可以用來做其他用途。另外城市化的發(fā)展，占有的不一定全部是耕地，還有許多非耕地可以使用。況且在城市的過程中，是節(jié)約土地的，按照農(nóng)村住房與宅院用地面積1：3計(jì)算，如果城市化之后變成10高的居民樓，則可以節(jié)約39倍的土地，這樣就有更多的土地可以建居住房。所以，中國人口多導(dǎo)致高房價(jià)是站不住腳的。
在發(fā)展中國家，特別是發(fā)展速度很快的國家，由于中小城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施和人文設(shè)施發(fā)展相對(duì)比較滯后，加上大城市和城市群的規(guī)模效應(yīng)產(chǎn)生的強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)要素集聚能力，使人口、經(jīng)濟(jì)要素、就業(yè)崗位創(chuàng)造等過快的集中于少數(shù)大城市，且很容易使這些大城市攤大餅式的發(fā)展，而土地在一定地域是有限的，房子又不能像普通商品一樣迅速生產(chǎn)出來或運(yùn)輸過來，所以后發(fā)國家大城市比較擁擠且房價(jià)較高，不能像歐美那樣中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展充分從而房價(jià)低且人均居住面積大。這就是解釋了發(fā)展中國家的城市化和房價(jià)問題，尤其是為什么東亞國家房價(jià)比較高。因此，我們可以得出結(jié)論，決定中國房價(jià)高的基本因素就是中國的人口經(jīng)濟(jì)在聚集結(jié)構(gòu)上過于向大城市聚集。
但同時(shí)，人口和經(jīng)濟(jì)要素向大城市和城市群集中，也有助于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入提高，人口經(jīng)濟(jì)集聚結(jié)構(gòu)可以解釋房價(jià)的多數(shù)絕對(duì)高低和部分相對(duì)高低，但這仍不能解釋房價(jià)相對(duì)于收入過高的問題。所以，要解釋房價(jià)相對(duì)于普通居民收入過高的問題，我們還要繼續(xù)探究。
房子的價(jià)格，像其他商品或資產(chǎn)一樣，是由供給和需求決定的。從供給方面來說，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供給的源頭。所以，中國高房價(jià)的第二個(gè)因素是中國土地制度。由于中國規(guī)定城市土地必須國有化，地方政府就壟斷了城市的土地供給。為了獲得最大利益，作為壟斷者的政府，于是就限制土地供給以保持壟斷高價(jià)。這種土地制度的結(jié)果，一是大大限制了房子的供給數(shù)量，因?yàn)楣┙o房子首先要供給土地；二是增加了房子的成本，同時(shí)縮減了房地產(chǎn)商繼續(xù)開發(fā)的資金；三是人為制造稀缺，物以稀為貴，土地供給的短缺就會(huì)讓房子有升值機(jī)會(huì)和囤積的價(jià)值，從而引起大量投機(jī)和囤積。結(jié)果可想而知，這種土地制度必然會(huì)制造高房價(jià)和住房難。
僅有供給還形成不了價(jià)格，高房價(jià)還必須有需求。但是，無論對(duì)絕大多數(shù)要城市化的農(nóng)民，還是對(duì)多數(shù)城市民眾，或者是絕大多數(shù)準(zhǔn)備結(jié)婚買房的年輕人，尤其是在大城市，這種房價(jià)已經(jīng)高的讓他們買不起。顯然，推高房價(jià)的只有富人了，但高房價(jià)就是富人惹的禍的嗎？除個(gè)別國家外，每個(gè)國家都有富人，但并不是每個(gè)國家都高房價(jià)，所以把中國的高房價(jià)僅僅怪罪給富人也是不對(duì)的。
那是什么推動(dòng)了這個(gè)的高房價(jià)呢？筆者認(rèn)為，中國高房價(jià)的第三個(gè)因素就是貧富差距過大、低工資和低社會(huì)保障。由于貧富差距過大，富人集中了過多財(cái)富，他們就有錢買貴房子，況且他們可以不在乎房價(jià)，所以只有他們才可以把房價(jià)拉的那么高。另外，由于貧富差距過大和低工資，占人口絕大多數(shù)的普通民眾購買力就低，加之社會(huì)保障不足，他們更不敢消費(fèi)，由此導(dǎo)致中國內(nèi)需不足、產(chǎn)能過剩和產(chǎn)業(yè)利潤低（除房地產(chǎn)外），繼而導(dǎo)致富人不想投資實(shí)業(yè)；富人不想投資實(shí)業(yè)，股票、期貨風(fēng)險(xiǎn)太大，城市化發(fā)展的機(jī)緣讓房子具有很大的投資或投機(jī)價(jià)值，于是他們就集群的投資或者說投機(jī)房地產(chǎn)，導(dǎo)致房價(jià)過高，普通民眾又被高房價(jià)剝削一次。胡潤研究院和群邑智庫4月12日聯(lián)合發(fā)布的2011胡潤財(cái)富報(bào)告顯示，中國千萬富豪已達(dá)96萬人，相比去年增長9.7%，其中包括6萬多個(gè)億萬富豪，比去年增長9.1%。在富豪個(gè)人投資方向上，房地產(chǎn)占據(jù)主導(dǎo)地位，超過1/3的受訪富豪選擇了投資房地產(chǎn)。在缺乏官方統(tǒng)計(jì)資料的情況下，《財(cái)經(jīng)》雜志引用其他人的判斷估計(jì)，2007年到2010年出售的新房當(dāng)中，高達(dá)50%到70%的比例都是由投機(jī)客購買的，目前處于空置狀態(tài)。2010年商品房銷售10.4億平方米，按照每套100平方米計(jì)算則2010年新增空房500-700萬套。
由于貧富差距過大、低工資和低社會(huì)保障導(dǎo)致中國內(nèi)需不足，產(chǎn)能相對(duì)過剩，就會(huì)產(chǎn)生過多凈出口，使外匯儲(chǔ)備不斷增長并面臨很大的人民幣升值壓力，而人民幣升值的預(yù)期，又導(dǎo)致過多資本流入，尤其是熱錢，增加房地產(chǎn)泡沫，并進(jìn)一步加劇外匯儲(chǔ)備的增長和人民幣升值預(yù)期與資本流入、外匯儲(chǔ)備增長的互動(dòng)循環(huán)。在資本流入過程中，央行通過在外匯市場上購買外匯而形成外匯儲(chǔ)備，因此外匯流入的過程就是央行向市場釋放基礎(chǔ)貨幣的過程。1999年12月底至2011年3月底，中國金融機(jī)構(gòu)外匯占款增量為22.22萬億元人民幣，是同期內(nèi)中國狹義貨幣M1增量的1.01倍。這意味著，過去11年內(nèi)的大部分時(shí)間內(nèi)，外匯占款已成為中國央行發(fā)行基礎(chǔ)貨幣的最重要甚至唯一渠道。由外匯增加導(dǎo)致的基礎(chǔ)貨幣投放增長，又導(dǎo)致通貨膨脹和貨幣流動(dòng)性泛濫。通貨膨脹導(dǎo)致負(fù)利率，貨幣流動(dòng)性泛濫推高物價(jià)和資產(chǎn)價(jià)格，在城市化的機(jī)緣下，處于價(jià)格上升勢頭的房子就成了保值增值和投機(jī)的對(duì)象。
第四，中國政府和美國政府的財(cái)政貨幣政策所導(dǎo)致的流動(dòng)性泛濫和通貨膨脹。無論是美國在2001年網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅后實(shí)施寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，還是次貸危機(jī)后大量印刷美元挽救經(jīng)濟(jì)，都迫使大量美元流入中國，導(dǎo)致中國的流動(dòng)性過剩和通貨膨脹，推動(dòng)中國房價(jià)上漲。面對(duì)2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國政府開啟4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)的貨幣政策加積極的財(cái)政政策，又為后續(xù)的高房價(jià)注入貨幣動(dòng)力。
第五，出口政策和外匯政策。美元流入中國，中國外匯儲(chǔ)備快速增長，導(dǎo)致國內(nèi)基礎(chǔ)貨幣投放過多，為房價(jià)上漲推波助瀾。這不得不引起我們思考引起中國高房價(jià)的第五個(gè)因素：出口政策和外匯政策。中國居民和企業(yè)的外匯，基本都被中央銀行購買，變成基礎(chǔ)貨幣發(fā)行。在中國外匯儲(chǔ)備快速膨脹的今天，過去的政策早已不符合事宜了。由于曾經(jīng)的外匯短缺，中國一直比較強(qiáng)的鼓勵(lì)出口傾向，如對(duì)出口退稅，一邊減少了國內(nèi)貨物，另一邊刺激凈出口增加導(dǎo)致外匯儲(chǔ)備不斷增長和被迫投放基礎(chǔ)貨幣，因而加劇通貨膨脹和負(fù)利率。其實(shí)這還不如停止出口退稅直接印刷人民幣發(fā)給居民購買這些出口貨物呢，出口退稅換來的是外國“畫紙”和通貨膨脹，而印刷人民幣發(fā)給國內(nèi)居民消費(fèi)，雖然也通貨膨脹但國內(nèi)居民畢竟還獲得了消費(fèi)增加。央行購買外匯防止或減緩人民幣升值，其實(shí)這樣是得不償失。央行購買了外匯，可能阻止了人民幣升值，但引發(fā)了通貨膨脹，對(duì)出口企業(yè)來說可能是一樣的，但對(duì)非出口企業(yè)和多數(shù)國民來說又是一個(gè)壞結(jié)果。再說，由于購買外匯引發(fā)通貨膨脹，可能由此導(dǎo)致緊縮貨幣政策，反而對(duì)包括出口企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè)都不利，更阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平提高。央行購買外匯干預(yù)匯率的結(jié)果，可能就是“滯漲”或類似于“滯漲”的壞結(jié)果。而這三個(gè)方面的舊政策，無疑都在加劇流動(dòng)性過剩和通貨膨脹，因而推動(dòng)中國房價(jià)上漲。
第六，對(duì)民營企業(yè)投資和發(fā)展的限制。國內(nèi)富人扎堆投資房地產(chǎn)，為此我們需要思考為什么他們扎堆投資房地產(chǎn)而不是別的？所以，推動(dòng)中國高房價(jià)的第六個(gè)因素就是對(duì)民營資本投資和發(fā)展限制的各種政策，如國企壟斷領(lǐng)域?qū)γ衿蟮膶?shí)際限制，對(duì)民間金融發(fā)展的限制，及其他一切危害民營資本投資經(jīng)營的各種限制和不合理的稅收設(shè)計(jì)等。如果放開民間金融發(fā)展，一方面讓這些除投機(jī)房產(chǎn)外幾乎無處可去的資金找到出路，另一方面還可以通過金融支持民營企業(yè)的發(fā)展，降低民營企業(yè)的困難，讓更多資本樂于投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而不是去投機(jī)房地產(chǎn)。民營企業(yè)的發(fā)展，讓更多的人獲得就業(yè)，增加普通民眾收入，就會(huì)提高內(nèi)需，改善國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，減少因外匯儲(chǔ)備增加帶來的流動(dòng)性過剩和通貨膨脹，就可以減少投機(jī)房地產(chǎn)的資金，改變這種不健康的發(fā)展模式。
第七，腐敗。說過了富人推高房價(jià)，那我們也該討論討論官員的問題了。官員在土地供給中腐敗，就會(huì)增加土地成本，進(jìn)而就會(huì)提高房子成本和價(jià)格。官員給自己建別墅或被受賄后允許房地產(chǎn)商蓋別墅，就會(huì)減少商品樓房的土地供給。官員受賄收了房子，或者拿受賄的錢買房子，就會(huì)減少市場房源。更重要的是，各地官員出于自己的利益，不顧民生而把城市當(dāng)成私產(chǎn)經(jīng)營獲取土地暴利，對(duì)維護(hù)自身利益的房價(jià)調(diào)控和保障房建設(shè)消極應(yīng)對(duì)或暗中抵制，相對(duì)于其職責(zé)來說，這也是變相的腐敗。
第八，中小城市及城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展滯后導(dǎo)致年輕人口涌向少數(shù)大城市。在東亞國家，特別是中國，其民族文化似乎讓人們很喜歡向少數(shù)大城市聚集，這在中國年輕人中表現(xiàn)的尤為明顯。不僅如此，中國的年輕人不僅喜歡往大城市里擠，甚至還非要往大城市的中心區(qū)域擠，連大城市的郊區(qū)和衛(wèi)星城都瞧不上。但同時(shí)，如果我們透過表象繼續(xù)深入反思，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)更重要的是生活的環(huán)境和發(fā)展的機(jī)遇，民族文化作用其實(shí)是次要的。中國中小城市尤其是小城鎮(zhèn)發(fā)展不足，基礎(chǔ)設(shè)施尤其是人文設(shè)施匱乏，經(jīng)濟(jì)要素集聚能力不強(qiáng)，而大城市又為自己GDP和稅收等利益考慮過多集中了產(chǎn)業(yè)、就業(yè)崗位和個(gè)人發(fā)展機(jī)會(huì)，城市群也未得到充分發(fā)展利用，導(dǎo)致人口和經(jīng)濟(jì)主體過度向少數(shù)大城市尤其是大城市中心集中。而在大城市，住房用地又安排不足。相對(duì)于居民，企業(yè)有更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力購買或租賃房屋，導(dǎo)致城市中心區(qū)域過多用于工商服務(wù)業(yè)，留給居住的土地和房子相對(duì)不足，就拉高了房價(jià)。
第九，廉租房供給不足導(dǎo)致商品房需求剛性。有人認(rèn)為，過于追求自有住房的國民性格提高商品房剛性需求。的確，國際統(tǒng)計(jì)表明，房價(jià)和住房自有率呈反比。在同樣需求下，如果租房子的比例很大，房子需求就比較有彈性，無論房地產(chǎn)商還是投機(jī)者都不敢隨便拿剛性需求提高房價(jià)。但是，如果有比較好的廉租房，且適合結(jié)婚居住，年輕人會(huì)傻到背負(fù)沉重負(fù)擔(dān)去高價(jià)購買房子嗎？無論從經(jīng)濟(jì)上還是生活質(zhì)量上，這都是不劃算的。中國保障房不足10%，而商品房占九成以上。中國自有住房率高，說白了就是缺乏廉租房，老百姓不得不自己買房子住，而不是什么追求自有住房的國民性格問題。如果有大量廉租房，普通民眾有多少不理性的去購買那些無論從經(jīng)濟(jì)上還是從精神上來說都不劃算的高價(jià)商品房？如果有大量廉租房，有多少投資者會(huì)高價(jià)買房然后高價(jià)出租？無論是中國住房自有率高，還是高房價(jià)或住房難，根本的還是廉租房供應(yīng)不足。
第十，高房價(jià)的首要責(zé)任是政府調(diào)控房價(jià)不力?？刂品績r(jià)上漲，降低過高房價(jià)，改善民生，這是政府的責(zé)任。但政府為什么沒有控制住房價(jià)上漲呢？這還是因?yàn)檎刂品績r(jià)的力度不足。除了土地政策導(dǎo)致高房價(jià)外，政府不能控制房價(jià)上漲的兩個(gè)根本因素就是對(duì)投機(jī)囤積房子的打擊力度不足和保障房尤其是廉租房的供給不足。如果征收較高的二手房增值稅、對(duì)多套房子征收較高房產(chǎn)稅、強(qiáng)制空房出租，房地產(chǎn)投機(jī)很快就會(huì)大幅減少。如果政府大量增加保障房，尤其是廉租房，就會(huì)大幅降低對(duì)商品房的剛性需求，降低市場租金，讓房地產(chǎn)投機(jī)或投資價(jià)值大幅縮水。
第十一，小戶型拉高房價(jià)。在高房價(jià)的情況下，買大房子需要有相當(dāng)?shù)呢?cái)力，但對(duì)多數(shù)實(shí)際需求的購房者來說這顯然是不現(xiàn)實(shí)的，他們只有選擇小戶型，如兩室一廳或一室一廳。如果房子都在三室一廳或以上，對(duì)于許多購房者來說，只有降低房價(jià)他們才能買得起，所以中等戶型和大戶型會(huì)迫使房價(jià)降低。而小戶型，則就會(huì)提高平方米的價(jià)格。更重要的是，小戶型會(huì)導(dǎo)致人口特別密集，在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，過于密度的人口必然導(dǎo)致房價(jià)過高。如果這些原來住小戶型的人更有錢了，或因贍養(yǎng)父母需要和父母同住，或生了孩子沒地方住，他們可能選擇購買更大一些的房子。如此一來，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，小戶型會(huì)導(dǎo)致?lián)Q房增加和未來競爭購買中等戶型或大戶型房子，但由于人口密集，無法再增加房子，購房競爭將提高房價(jià)或使房價(jià)維持在高位。相反，在歐美國家，房子大，人口密度低，房價(jià)也比較低。
第十二，獨(dú)生子女政策拉高房價(jià)。首先獨(dú)生子女政策導(dǎo)致性別比失衡，在高房價(jià)和物質(zhì)主義的今天，男性娶老婆，房子就是重要甚至是最重要的資本。性別比失衡，導(dǎo)致結(jié)婚買房更加剛性。同時(shí)，由于是獨(dú)生子女，兩個(gè)父母供養(yǎng)一個(gè)孩子，甚至是雙方父母出資幫新婚夫婦買一套房子，這就提高了對(duì)高房價(jià)的支付能力。根據(jù)鏈家地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì),北京首套房貸者的平均年齡只有27歲,而日本及德國首次購房人平均年齡42歲、我國臺(tái)灣地區(qū)首次購房人平均年齡36歲、美國首次購房年齡亦達(dá)30歲以上，北京首套房貸者如此年輕，這說明中國很多購房者是依靠父母財(cái)力購房。如果沒有獨(dú)生子女政策，一家養(yǎng)兩個(gè)孩子，再加上兩個(gè)孩子的上學(xué)等花費(fèi)又比一個(gè)孩子多，那么許多家長就沒有那么多財(cái)力幫孩子買房子。由于是獨(dú)生子女，父母把全部的期待都放在這一個(gè)孩子身上，更希望他們在城市尤其是大城市獲得更好的發(fā)展，這無疑就增加了大城市房價(jià)的推力。
第十三，城市化發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展推高房價(jià)預(yù)期。對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者來說，他們敢炒房子，是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為有人會(huì)接手他們的房子。這個(gè)預(yù)期支撐，就是城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城市化，會(huì)有越來越多的人進(jìn)入城市，讓炒房子的人有了發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)遇。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就會(huì)使未來人均收入提高，就提高了未來房子的購買力，亦增強(qiáng)了投機(jī)者對(duì)房價(jià)上升的信心。另外，就像經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于股市的預(yù)期一樣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀狀況亦影響房價(jià)的信心。如果經(jīng)濟(jì)增長速度比較快，投資者就比較有信心，銀行對(duì)其也有信心；相反，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩或低迷，房地產(chǎn)投資者或投機(jī)者就會(huì)失去信心，銀行也失去對(duì)房地產(chǎn)的信心，此時(shí)虛高的房價(jià)就難以維持。
二、再分析中國房價(jià)的真相
任何物品的市場價(jià)格，都是由供給和需求的博弈形成，房地產(chǎn)也不例外。分析房價(jià)的真相，就要分析供給和需求。
從供給上講，有房子首先要有土地，而政府壟斷土地供應(yīng)，一是減少了土地供給，二是提高了房子的土地成本，必然減少房子的供應(yīng)。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)就全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流入政府的共有二部分，一是土地成本，二是總稅收，合計(jì)占到了49.42%。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%。據(jù)悉，一些小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格只有市場的三分之一左右，但由于觸動(dòng)了土地財(cái)政而被打壓。可見，土地制度對(duì)中國房價(jià)的影響是多么高。所以，中國高房價(jià)的第一個(gè)根本因素是中國的土地制。
其次，供給分為公共供給和市場供給，也即保障房和商品房。如果有足夠的廉租房，大多數(shù)實(shí)際需求的公民是不會(huì)購買高價(jià)的商品房的，那房價(jià)必然無法長期維持高位，或至少不會(huì)有很大的住房難問題。1997年，香港推出每年85000套廉租房計(jì)劃，從此香港房地產(chǎn)市場一直跌了整整五年，房價(jià)跌掉了60％。在新加坡，80%的人口住在保障房中。中國能夠享受到保障房的家庭不足10%，如果中國有足夠的廉租房，高價(jià)的商品房必然失去大量需求，高房價(jià)必然無法維持。所以，中國高房價(jià)的第二個(gè)根本因素是廉租房嚴(yán)重不足。
無論是說貨幣發(fā)行過多導(dǎo)致流動(dòng)性過剩和通貨膨脹，還是說其他因素導(dǎo)致富人或民營企業(yè)去投機(jī)房地產(chǎn)，那都有一個(gè)前提，就是房地產(chǎn)具有資產(chǎn)投資功能，可以獲取保值升值收益。如果對(duì)購買二套及以上房屋設(shè)置高首付高利息、對(duì)房屋買賣征收較高增值稅、對(duì)多套房子征收較高房產(chǎn)稅，顯然就會(huì)使房屋失去資產(chǎn)投資功能，房價(jià)也會(huì)大跌。但在現(xiàn)在制度下，政府為了地方財(cái)政和經(jīng)濟(jì)增長，是不會(huì)這樣做的。
綜合分析，中國高房價(jià)的最核心因素有三條：土地制度，廉租房不足和政府打擊高房價(jià)不力。
三、中國高房價(jià)的背后
上述關(guān)于高房價(jià)的論述，都是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度考慮的，可是誰曾考慮過經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象背后政治問題呢？中國的高房價(jià)和住房難，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上考慮，最關(guān)鍵的是廉租房供給不足、土地政策、政府調(diào)控房價(jià)不力。如果放棄壟斷土地供應(yīng)或放棄壟斷價(jià)格，就會(huì)失去大量財(cái)政收入和個(gè)人利益；如果大量建設(shè)廉租房，不僅會(huì)建設(shè)土地的財(cái)政收益，還要支付大量廉租房建設(shè)資金；如果調(diào)節(jié)房價(jià)力度大了，就會(huì)失去許多財(cái)政收入和任期內(nèi)的GDP增長，這也是政府不愿意看到的。
如果房地產(chǎn)泡沫增加了今天的GDP，那它就會(huì)降低明天的GDP或增長潛力，無論它何時(shí)破滅都會(huì)有損失，而且是越是晚破滅損失越大危害越大。高房價(jià)雖然暫時(shí)增加了名義GDP，但沒有增加真實(shí)GDP且降低了幸福GDP，還帶走了大量可用于產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的資本，危害未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展。高房價(jià)雖然增加了名義財(cái)富數(shù)量，但提高了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本和居民生活成本，降低了真實(shí)財(cái)富的生產(chǎn)，擴(kuò)大了貧富差距，降低了財(cái)富的幸福價(jià)值。所以，高房價(jià)整體來說是危害民生危害長期發(fā)展的。
如果民眾有權(quán)決定政府官員的命運(yùn)，那官員才有勇氣舍小利而保烏紗帽。如果民眾可以決定全國人大代表的去留，那政府就有更大力度調(diào)控房價(jià)的勇氣。中國的高房價(jià)及其維持，背后就是制度問題。
四、中國房價(jià)的未來走勢
決定房價(jià)變化的，還是供應(yīng)和需求。在供給方面，包括商品房的開工與竣工面積，保障房的開工與竣工面積，空房數(shù)量和遷居賣房數(shù)量，還有土地政策和對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年輕人結(jié)婚住房需求，換房需求，拆遷需求，還有投機(jī)或投資需求。
在近期內(nèi)，決定房價(jià)走勢的是房屋竣工待售面積、市場需求能力和限制投機(jī)購房的力度。在中期內(nèi)，決定房價(jià)走勢的是城市化發(fā)展態(tài)勢、土地政策、保障房供應(yīng)能力、空房數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增長。在遠(yuǎn)期內(nèi)，是城市化發(fā)展階段、保障房供應(yīng)占需求比例、人口狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。
我們先看近期情況。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局《2010年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況》的數(shù)據(jù)：2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；房屋新開工面積16.38億平方米，增長40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%。再看新數(shù)據(jù)： 1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積26.46億平方米，同比增長31.7%；房屋新開工面積4.57億平方米，同比增長64.1%；房屋竣工面積15020萬平方米，同比增長13.5%。可以看出潛在房屋供給快速增加，竣工面積也呈加速增長。綜合統(tǒng)計(jì)局2010年與2011年數(shù)據(jù)，估計(jì)2011年將形成約33億平方米的供給量。在2011年1-4月，全國商品房銷售面積2.34億平方米。按此進(jìn)度，2011年大約可銷售7億平方米。按2011年賣7億平方米計(jì)算，要近5年才可以賣完。另外，今年新國八條規(guī)定，各地要完成1000萬套保障房，按每套90平米，有9億平方米的施工面積。2011年1-4月，全國商品房銷售均價(jià)約為每平米5300元人民幣。那么33億平方米，如果按5300元均價(jià)，需要17.5萬億元人民幣，才能買賣完畢。問題是：錢從哪里來？如果不降價(jià)，誰有17.5萬億元人民幣來買開發(fā)商的商品房？根據(jù)供大于求的規(guī)律，價(jià)格會(huì)有一定的下降。但由于對(duì)城市化和年輕人的結(jié)婚購房預(yù)期，經(jīng)濟(jì)的較快增長，政府在近期內(nèi)不敢讓房價(jià)過快下跌，富人投資渠道也不能近期解決，在通貨膨脹和流動(dòng)性過剩的情況下，下跌幅度不會(huì)太大。當(dāng)然，非常重要的是購房投資者的心態(tài)和心理作用，因?yàn)橥稒C(jī)玩的就是信心。
再看中期情況。按照2011年33億平方米左右的供應(yīng)速度，按100平方米每套計(jì)算，年供應(yīng)量3300萬套，五年供應(yīng)1.65億套。如果每套住房住3人，可以容納4.95億人，超過目前城市戶籍人口總數(shù)，也超過80后90后的總和，更超過2.5億流動(dòng)人口農(nóng)民工的總和。但對(duì)要城市化的農(nóng)民，還有年輕人，有多少能支付現(xiàn)在的房價(jià)呢？按照供應(yīng)速度，房價(jià)有很大的下跌壓力。
在十二五期間，政府規(guī)劃建設(shè)3600萬套保障房。但2011年就要開工建設(shè)1000萬套，余下每年僅剩650萬套。如果房價(jià)繼續(xù)維持高位，民生問題便難以解決，考慮到近年來社會(huì)問題日益突出，穩(wěn)定形勢面臨考驗(yàn)，以房安之是必備選擇，加之通過城市化加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)造就業(yè)崗位和應(yīng)對(duì)勞動(dòng)力短缺的需要，中央政府會(huì)進(jìn)一步通過保障房建設(shè)維護(hù)穩(wěn)定和發(fā)展，估計(jì)3600萬套的規(guī)劃要突破，這又形成一種房價(jià)下跌的壓力?？紤]到穩(wěn)定與發(fā)展的需要，如果中央政府感到需要進(jìn)一步加強(qiáng)房價(jià)調(diào)控，加上以往調(diào)控房價(jià)的經(jīng)驗(yàn)和輿論反應(yīng)，估計(jì)會(huì)出臺(tái)更有效果的措施。
中國的土地政策，也可能在十二五期間改變。其原因在于，現(xiàn)在的土地政策備受爭議，城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要也要求改變土地政策，地方政府繼續(xù)獲得土地壟斷地位或保持壟斷價(jià)格的可能性在降低。如果改變土地政策，或加大供應(yīng)降低價(jià)格，預(yù)計(jì)對(duì)房價(jià)有一定的沖擊。
一般來說，商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū)，空置率在10%至20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。北京聯(lián)合大學(xué)教授張景秋與孟斌帶領(lǐng)的課題組對(duì)北京50多個(gè)2004年到2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進(jìn)行的調(diào)查表明，電表幾乎不走的比例高達(dá)27.16%。而電表不走的比例還在陸續(xù)上升，2007年時(shí)達(dá)到29%。并且越往外環(huán)空置率越高，市中心二環(huán)至三環(huán)空置率水平大約在20%左右，四環(huán)至五環(huán)就上升到30%左右。2010年河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)12名大學(xué)生歷時(shí)兩個(gè)月，學(xué)生們從鄭州市中心六個(gè)區(qū)29家大型樓盤抽取了約1.1萬套商住房為樣本，運(yùn)用查驗(yàn)水、電、氣表，點(diǎn)算“黑燈率”等方法，測算空置率。結(jié)果表明，鄭東新區(qū)商住房空置率超過55%，其他五區(qū)也不低于20%。而這些空置房屋是需要成本的，如果房價(jià)不能保持繼續(xù)上升或上升幅度低于資金成本，或者出租也不劃算，那么投資者就不能長期堅(jiān)持，一旦形成逃離房地產(chǎn)的形勢，價(jià)格將迅速下跌。
綜合考慮，房價(jià)在中期會(huì)有較大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考慮到城市化的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的增長、年輕人結(jié)婚購房需求，房價(jià)仍有一定的心理支持和需求支持，加之房價(jià)大幅下跌對(duì)金融系統(tǒng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，政府也會(huì)阻止房價(jià)過度下跌。但可以肯定，在中期內(nèi)，尤其在2015到2020年，希望投機(jī)房地產(chǎn)或依靠房地產(chǎn)保值增值必然會(huì)受到損失。如果你現(xiàn)在手中持有房子，建議不要再持有太久。
最后我們考慮遠(yuǎn)期情況，也即2020-2030年的房價(jià)情況。據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)，中國城市化率達(dá)49.68%，預(yù)計(jì)2020年超過60%，接近發(fā)達(dá)國家水平。但中國由于獨(dú)生子女政策，導(dǎo)致年輕人口將快速減少，預(yù)計(jì)2020年后城市化發(fā)展速度將大為放緩。有人說日本1990年后房價(jià)暴跌及其經(jīng)濟(jì)一蹶不振是由房價(jià)過度調(diào)控造成的，其實(shí)即使沒有房價(jià)調(diào)控，日本房價(jià)也一定會(huì)大幅下跌且經(jīng)濟(jì)一蹶不振。1990年日本25至34歲人口組數(shù)量比1980年25至34歲人口組數(shù)量下降了20%，這就意味著真實(shí)需求下降了20%，房地產(chǎn)的高價(jià)位已經(jīng)失去了實(shí)際的需求支撐，是堅(jiān)持不多久的。
盡管解釋日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一條永遠(yuǎn)是最根本的，那就是低生育率。早在20世紀(jì)六七十年代，日本總和生育率就低于世代更替水平（也即維持人口不增加也不減少的水平，在發(fā)達(dá)國家為2.1），隨后生育率持續(xù)下滑，導(dǎo)致未來年輕不斷萎縮。決定宏觀經(jīng)濟(jì)總量GDP變化的是總需求與總供給的變化，低生育率決定未來經(jīng)濟(jì)增長一定會(huì)低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。從需求方面來說，低生育率會(huì)使未來消費(fèi)最旺盛的年輕人口大幅減少且消費(fèi)疲弱的老年人口比例很大，必然導(dǎo)致最終消費(fèi)不振。投資需求是最終消費(fèi)需求的引致需求，最終消費(fèi)的低迷不振必然導(dǎo)致投資的低迷不振。這時(shí)，無論日本是刺激消費(fèi)還是刺激投資，都不能撬動(dòng)總需求。同時(shí)，從總供給角度來說，年輕人口減少，勞動(dòng)力更新?lián)Q代斷層，最富創(chuàng)造力的年輕人口萎縮；人口老化，經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的勞動(dòng)人口比例減少，人均GDP增長必然放緩，甚至可能面臨萎縮。而GDP增長率，取決于人口增長率和人均GDP增長率。低生育率的結(jié)果，最終必然導(dǎo)致人口增長的放緩或萎縮和人均GDP增長率的放緩，因而經(jīng)濟(jì)陷入長期低迷，失去10年再失去10年。
據(jù)第六次人口普查公布數(shù)據(jù)顯示，中國0-14人口已經(jīng)降低到16.6%，這比美國、英國、法國、荷蘭等發(fā)達(dá)國家還要低。事實(shí)上，如果中國人均壽命和這些發(fā)達(dá)國家相同，中國的0-14歲兒童比例會(huì)更低，列入最低國家之列。為了更好的比較，我們可以僅適用65歲以下人口數(shù)據(jù)，以消除老齡化不同的影響，從而利用最新人口普查數(shù)據(jù)來估計(jì)中國的生育率水平。美國15-64歲成年人口與0-14歲兒童之比為3.2，屬于成人與兒童比例均衡水平，而中國競高達(dá)4.5，屬于危險(xiǎn)的倒金字塔結(jié)構(gòu)。日本這個(gè)比例為4.8，韓國為4.2，德國和意大利為4.7，西班牙為4.5，這些國家總和生育率在1.2-1.4之間，且考慮到1945二戰(zhàn)結(jié)束和戰(zhàn)后嬰兒潮，而中國1949年底才基本結(jié)束內(nèi)戰(zhàn)，導(dǎo)致2010年時(shí)中國59-64歲組人口數(shù)量相對(duì)這些國家偏低，從而使中國成人與兒童之比也相對(duì)偏低，故中國近年來的總和生育率應(yīng)在1.3左右。在國際上，總和生育率在1.5以下稱為“超低生育率”，0-14歲人口占比在15%-18%之間稱為“嚴(yán)重少子化”，這說明中國已經(jīng)進(jìn)入危險(xiǎn)的超低生育率和嚴(yán)重少子化時(shí)代，這意味者未來中國將面臨重老齡化和人口的崩潰式減少，未來經(jīng)濟(jì)也為此陷入長期低迷。
在2025年，中國25至34歲年齡段人口將比2015年下降30%，這決定中國的房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)過剩危機(jī)不可避免。到2028年左右，第二次嬰兒潮人口大規(guī)模退休，而此時(shí)年輕勞動(dòng)人口又急劇減少時(shí)，未城市化的農(nóng)村年輕人口也將所剩無幾，此時(shí)中國經(jīng)濟(jì)必然陷入長期的低迷。所以，在2020-2030之間，中國房價(jià)必然有一次大跌，而且是跌到底。當(dāng)然，不同地方的房價(jià)下跌不同。由于年輕口的快速減少，大城市和東部地區(qū)為了維持發(fā)展，且本身他們的吸引力就比較高，年輕人口會(huì)進(jìn)一步向這些地區(qū)流動(dòng)。與此同時(shí)，人口流出地區(qū)的房價(jià)將降得更低，尤其是農(nóng)村空房就更不值錢了。這時(shí)候，中國房價(jià)將進(jìn)入合理水平，邊緣地區(qū)房價(jià)很低，房地產(chǎn)利潤也將被壓的很低。
對(duì)于現(xiàn)在準(zhǔn)備“以房養(yǎng)老”的人，千萬別相信“以房養(yǎng)老”?！耙苑筐B(yǎng)老”的存在，必須有一個(gè)前提，那就是老人去世后留下的房子有人買且價(jià)格不能大幅下跌，否則“以房養(yǎng)老”就失去可能性。到2025年以后，中國城市化發(fā)展到一定程度，新買房子的絕對(duì)主體就是結(jié)婚買房的年輕人。但中國近十幾年來一直處于超低生育率，這就意味著2025年后結(jié)婚買房的年輕人大幅減少。況且由于獨(dú)生子女政策，許多家庭變成二合一，這些年輕不需要再買房子，甚至許多獨(dú)生子女家庭因婚姻而節(jié)約出一套房子并把它推向市場。與此同時(shí)，新中國第一次嬰兒潮人口開始大規(guī)模步入死亡年齡，老年人的房子開始大量推向市場。這時(shí)，一邊是急劇減少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供給，故至少中國房價(jià)在2025年前后必大跌。而現(xiàn)在，中國房價(jià)正處在泡沫期的高位運(yùn)行階段，必然購房成本很高?，F(xiàn)在買房子預(yù)備未來養(yǎng)老，而未來房價(jià)大跌，不僅不能依靠房子養(yǎng)老，反而白白養(yǎng)了房子。